Vragen over aansprakelijkheid bij asbest en huur

06 april 2011
Asbest levert grote risico’s op voor de gezondheid. Veel corporatiehuizen gebouwd voor 1993 bevatten nog asbest. Is de corporatie aansprakelijk voor de schade die de huurder ondervindt van asbest?

1. Levert asbest gevaar op voor de gezondheid?
Er bestaat een groot verschil in gevaar tussen ‘hechtgebonden’ en ‘niet-hechtgebonden’ asbest. Of er gevaar is hangt af van het soort asbest én van het ‘normale’ gebruik door de huurder van de woning. Niet-hechtgebonden asbest (zoals spuitasbest) is gevaarlijk voor de volksgezondheid omdat de vezels van dit asbest ook bij normaal gebruik gemakkelijk vrij kunnen komen.
Dergelijk asbest werd vóór 1978 regelmatig gebruikt als isolatiemateriaal. Alleen al de aanwezigheid hiervan levert in juridische zin een ‘gebrek’ op. Als dit asbest vrijkomt is verhuurder dus zonder meer aansprakelijk voor de schade. Indien de verhuurder de aanwezigheid van dergelijk asbest vermoedt doet hij er verstandig aan dit spoedig te verwijderen.

2. Hoe zit het met ‘hechtgebonden’ asbest?
Dit is minder gevaarlijk zolang dit asbest niet bewerkt wordt. Of er sprake is van een ‘gebrek’ hangt dus af van het risico bij een normaal gebruik van de woning. Als dit risico beperkt is omdat het asbest zich bevindt op een minder toegankelijke plaats (zoals tussen de plafonds of achter een verwarmingsketel) zit, is er niet snel sprake van een gebrek. Maar dat is anders wanneer het hechtgebonden asbest zich op toegankelijke plaatsen bevindt zoals een vensterbank of een tussenwand. Op plaatsen dus waar een huurder bij normaal gebruik gaatjes boort om iets te bevestigen of iets op te hangen.

3. Wat zijn de gevolgen van een ‘asbestgebrek’?
De huurder kan aanspraak maken op verwijdering van het asbestmateriaal én op (tijdelijke) huurverlaging. Dit laatste is weer afhankelijk van de vraag in hoeverre de huurder door de aanwezigheid van het asbest beperkt wordt in het normale gebruik van het gehuurde. Eventueel kan de huurder ook aanspraak maken op materiële schadevergoeding (zoals omzetverlies bij bedrijfsruimten) als aan de verhuurder een verwijt te maken is. Als de verhuurder bijvoorbeeld wist van het asbest maar de huurder niet heeft gewaarschuwd of het asbest niet heeft verwijderd.

4. Heeft de verhuurder een onderzoeksplicht?
Huurders mogen er van uitgaan (aldus de Hoge Raad in haar arrest van 3 september 2010) dat bij het begin van de huur géén asbest in het gehuurde aanwezig is. Zeker bij ‘asbestgevoelige’ woningen (van vóór 1993) moeten verhuurders bij mutaties alert zijn op de aanwezigheid van asbest. Daarbij moet de verhuurder extra letten op kluswerkzaamheden van de vertrekkende huurder. Want huurders kunnen (in het verleden) zonder het te weten asbesthoudend materiaal hebben aangebracht zoals nogal eens met (onder)vloerbedekking. Het beleid voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV- beleid) van de verhuurder dient ten aanzien van asbestgevoelige woningen sowieso kritisch doorgelicht te worden.

5. Heeft de verhuurder een waarschuwingsplicht?
Formeel niet maar het is wel heel verstandig om de huurder te waarschuwen voor de aanwezigheid van (hechtgebonden) asbest in de woning. Want dan kan de huurder er rekening mee houden en kan voorkómen worden dat huurder asbesthoudend materiaal bewerkt. Als huurder dan toch de waarschuwing in de wind slaat zal hij moeilijk de verhuurder daarop aan kunnen spreken.